Une page présente ci-dessous le contentieux dirigé contre un permis de construire. Une deuxième est consacrée à la querelle contre d'autres actes d'urbanisme.
Si, en principe, le point de départ du délai de recours contentieux ouvert aux tiers à l’encontre d’un permis de construire est constitué par la publication de cet acte, il en va autrement dans trois hypothèses.
Les initiales "cu" désignent le code de l'urbanisme.
L'art.R.421-39 cu impose que l'affichage d'un permis de construire expresse soit réalisé en mairie par les soins du maire et sur le terrain de construction à l'initiative du pétitionnaire.
Il résulte des dispositions combinées des art. R.490-7 et R.421-39 cu que la formalité de l'affichage constitue, pour les tiers, le point de départ du délai de recours contentieux à l'encontre des permis de construire et que cette formalité est réputée accomplie à la date à laquelle le dernier des deux affichages qu'impose ce second article est réalisé :
- C.E. 23 septembre 1991, syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 9, Bd Pugliési-Conti à Ajaccio, n°112785, T.
- C.E. 17 Février 1993, O..., n 94887.
L'affichage du permis tacite est également prévu par l'art.R.421-39 cu. L'affichage mis en place sur le terrain doit comporter, le cas échéant, copie de la lettre de notification de délai ou d'une copie de l'avis de réception postal ou de la décharge de la lettre de mise en demeure prévue à l'article R. 421-14 cu et une copie de l'avis de réception ou de décharge du dépôt de la demande.
La lettre du service instructeur indiquant les délais de l'instruction et la date à laquelle, à défaut de décision expresse le demandeur sera titulaire d'un permis tacite doit être affichée en mairie :
- C.E. 18 octobre 1993, Société Anonyme Translocauto, n°133812
- C.E. 3 juin 1998, D..., n°129284
Encore faut-il que l'affichage soit régulier, c'est à dire réalisé, conformément aux dispositions de l'art.R.421-39 cu, dans des conditions permettant aux tiers d'être utilement informé de l'existence du permis de construire, de la nature du projet autorisé et de prendre connaissance du dossier en mairie (Les personnes intéressées peuvent consulter en mairie les pièces mentionnées à l'art. 421-8 du code de l'urbanisme).
L'affichage en mairie peut être réalisé par extraits. Il doit être effectué à un emplacement normalement accessible au public. Il doit permettre au public de connaître l'emplacement exact du projet autorisé. Par suite l'indication erronée de l'adresse fait obstacle à ce que le délai puisse commencer à courir, alors même que l'affichage sur le terrain serait régulier :
- C.A.A. Bordeaux, 6 déc. 1993, FENEC, n°93BX00837, T.
L'affichage sur le terrain n'est efficace que s'il respect plusieurs conditions :
Il doit l'être sans effort particulier de la part du public :
- CAA Lyon, 3 février 2004, M. Roland R., n°99LY00656
Ainsi, par exemple, lorsque l'affichage sur le terrain comporte des indications précises permettant d'identifier le permis de construire en cause, notamment le nom du bénéficiaire, la date de délivrance, la nature des travaux, la SHOEN et la hauteur du faîtage la circonstance que le numéro de permis affiché soit erroné, que la surface de plancher autorisée ne soit pas mentionnée et que la superficie du terrain d'assiette soit inexacte ne fait pas obstacle à ce que cet affichage soit regardé comme suffisant pour faire courir le délai :
- C.E. 29 avril 1994, M..., n° 105924, T.
Lorsque les autres indications sont précises, une erreur sur la hauteur ne fait pas obstacle au cour du délai :
- C.E. 17 mai 1999, F..., n°172918
Mais un affichage ne mentionnant ni la hauteur, ni aucune indication permettant d'estimer cette hauteur ne fait pas courir le délai :
- C.E. 16 février 1994, société Northern Telecom immobilier, p.73.
- C.E 14 septembre 1994, commune de Montdidier, n°112243.
Pour autant le bénéficiaire n’est pas tenu de procéder à l’affichage de son permis sur chacune des parcelles cadastrales composant le terrain d’assiette du projet, ni de procéder à un affichage à proximité de chacun des accès de ce terrain depuis la voie publique :
- C.E. 23 février 2004, société Juwi Energie Eolienne, n°262430,262445
La preuve de l'affichage en mairie résulte normalement d'un certificat d'affichage délivré par le maire.
La preuve de l'affichage sur le terrain incombe en principe au bénéficiaire du permis de construire attaqué. Cf. note Liet-Veaux sous CAA Paris, plén., 4 juillet 1996, B..., n° 93PA00857 in La Semaine Juridique, n 44 -29 octobre 1997, II, 22940 :
- C.E. 9 mars 1998, association « L'Air du pays », n°172184.
- CAA Lyon, 6 février 2001, M. André C…, n°96LY00605
- C.E. 26 mars 2001, secrétaire d’Etat au logement, n°216936
- CAA Nantes, 14 mai 2002, M. Luc X...et autres, n°00NT01122
Il est prudent, pour le constructeur, de faire constater par huissier la date de l'affichage et son caractère continu pendant deux mois :
- CAA Paris, Plen., 12 juin 1997, association de défense du quartier de la Nation, n 96PA02140
Lorsqu'il y a contradiction entre les parties sur la réalité de l'affichage sur le terrain ou ses dates, le juge admet la recevabilité du recours si ni l'autorité qui a délivré le permis de construire ni le bénéficiaire n'apportent la preuve qui leur incombe de la régularité de l'affichage :
- C.E. 26 mars 2001, secrétaire d'Etat au logement, n°216936
Il appartient au requérant qui s’en prévaut d’apporter tous éléments de nature à faire douter de la non-continuité de l’affichage pendant le délai de deux mois.
En cas de désaccord entre les parties le juge apprcie la continuité de l'affichage en examinant l'ensemble des pièces fournies à son dossier. Il compare la valeur probante des différentes attestations en sens contraire en se référant à l'ensemble des pièces dont il dispose :
- C.E. 25 mars 2002, M. et Mme A..., n°219409
Le délai de recours contentieux court du seul fait de ces affichages. Par suite, la circonstance que le permis ne mentionne pas le délai n'est pas de nature a empêcher ce délai de courir :
- C.E. 17 février 1993, O..., n°94887
Un recours contentieux dirigé contre un permis de construire et introduit au greffe avant tout affichage révèle la connaissance acquise de ce permis ; pour le requérant qui veut introduire un nouveau recours doit le faire dans le délai de deux mois à compter de la date à laquelle il a manifesté sa connaissance de cette décision, soit la date d’introduction de sa première requête :
C.E. 28 février 1994, D..., n °26817, T.
Mais la simple mention de ce permis dans une autre instance contentieuse ne vaut pas connaissance acquise, que cette instance soit administrative :
- C.E. 2 octobre 1981, association pour la protection du site de Megève, n 18379, T.
Ou judiciaire, alors même que le requérant aurait produit le permis de construire querellé devant le juge administratif à l'occasion de l'instance civile :
- C.E. 30 juin 1999, Fondation Asturion, n°190250, T.
Un recours gracieux formé contre un permis de construire manifeste la connaissance acquise :
- CAA Lyon, 6 octobre 1998, F..., n°98LY0078.
Dans ce cas le délai de recours contentieux court à compter de la réponse expresse ou tacite qui est donnée à l'auteur du recours administratif à la condition que ce recours administratif ait été notifié au bénéficiaire du permis de construire querellé dans les formes définies par l'art.R.600-1 cu. Sinon le délai de recours contentieux court à la date de présentation du recours administratif.
Aucune autre circonstance ne permet d'invoquer la théorie de la connaissance acquise. Ainsi, la connaissance qu'un voisin peut avoir de l'existence d'un permis de construire résultant de l'achèvement des travaux ne fait pas courir le délai de recours contentieux contre le permis :
- C.E. 12 mai 1997, M..., n°133896
- CAA Marseille, 9 décembre 2004, SARL SOLLDEV , n°00MA02057
Lorsque les travaux autorisés par un permis de construire concernent les parties communes d’un immeuble et que cette situation est connue de l’administration celle-ci doit notifier le permis de construire au syndic de la copropriété pour faire courir le délai de recours dont ce syndic dispose à l’encontre de la dite autorisation :
- C.E. 6 juin 1986, syndicat des copropriétaires de l’immeuble 80 rue Cardinet, n°58211, T
Voir toutefois quelles suites pourraient être données en matière de contestation de PC une jurisprudence 2008 rendue en matière de non opposition à déclaration de travaux :
- C.E. 31 mars 2008, syndicat des copropriétaires du 14, rue de la Cure , n°292715
Lorsqu'un permis de construire fait l'objet d'un recours contentieux et, qu'en cours d'instance l'administration retire l'arrêté attaqué et délivre un nouveau permis de construire qui a le même objet elle est tenue de notifier la nouvelle autorisation au requérant.
Dans ce cas, seule la notification fait courir les délais du recours ouvert au requérant contre le nouveau permis :
- C.E. Ass. 23 mars 1973, Compagnie d'assurances l'Union, n°80513
- C.E. 24 octobre 1984, association des amis des sites de la baie de Bandol, n° 36531, p.337
Cette notification est efficace alors même qu'elle aurait été accomplie en méconnaissance des dispositions de l'art.R.421-5 cja :
- C.E. 20 avril 2005, commune de Banon, n°270273
En l'absence de notification du nouveau permis au requérant contre le premier permis le recours ouvert à ce requérant contre le second permis n'est enfermé dans aucun délai. Mais la théorie de la connaissance acquise est opposable à ce requérant. L'acquisition de la connaissance du second permis qui a été normalement affiché peut se manifester par un recours administratif :
- C.E. 20 avril 2005, commune de Banon, n°270273
Le retrait du retrait : l'arrêté par lequel le maire retire l'acte ayant prononcé le retrait d'un permis de construire doit être affiché conformément aux dispositions de l'art.R.421-39 cu, faute de quoi le délai de recours contre ce retrait d'un retrait ne court pas :
- C.E. 9 juillet 1997, commune de Théoule sur mer, n°125748
L'annulation contentieuse du retrait : lorsqu’un permis de construire ayant fait l’objet des formalités de publicité de l’art. R. 421-39 cu ci-dessus est retiré dans le délai de recours contentieux et que ce retrait est annulé, le délai de recours contentieux à l’encontre du permis ainsi rétabli court à nouveau à l’égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates relatives au premier jour d’une période continue d’affichage, postérieure à cette annulation, en mairie ou sur le terrain :
- C.E. 6 avril 2007, M. C... et autres, n°296493
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